Verlaten bedrijfsterreinen met rondvliegend papier of plastic tassen, met onkruid overwoekerde stoepen en defect hekwerk. Ze zijn overal in Nederland te vinden. De kantoren of fabrieken zijn door hun huurders of eigenaren verruild voor meer eigentijdse vestigingen en een nieuwe bestemming is er soms voor een onbepaalde periode niet. De gebouwen en het terrein eromheen raken al snel zichtbaar verwaarloosd en hoewel er voor criminelen op het eerste gezicht niet veel meer is te halen, vormen zij wel degelijk interessante objecten voor allerlei ongenode gasten.
Naast inbrekers die hun kans wagen omdat zij een verminderd risico vermoeden te worden betrapt vanwege een gebrek aan beveiliging, kan worden gedacht aan krakers, daklozen, drugsgebruikers en mensen die op zoek zijn naar bruikbare locaties voor bijvoorbeeld een illegale houseparty. Maar ook voor dieren zijn leegstaande bedrijfspanden een geschikte schuil- of broedplaats. De gevolgen kunnen groot zijn: diefstal van achtergelaten apparatuur of waardevolle bouwmaterialen zoals koper, ernstige vernielingen met soms onherstelbare schade en brand. Verzekeringsmaatschappijen melden jaarlijks een significant aantal branden en diefstallen in leegstaande gebouwen, maar lang niet altijd wordt de schade (volledig) vergoed en komt deze dus voor rekening van de eigenaar.
Verantwoordelijkheid
Het afsluiten van gebouwen die geruime tijd leeg zullen blijven dient daarom zorgvuldig te gebeuren. Voor huurders eindigt de verantwoordelijkheid als zij voor het laatst de deur sluiten en de sleutels inleveren, hetgeen na inspectie formeel moet worden bevestigd. Voor eigenaren van de gebouwen betekent (tijdelijke) leegstand dat zij verantwoordelijk blijven, ook nu het gebouw niet meer dagelijks wordt bevolkt door eigen medewerkers. De potentiële risico’s dienen in kaart te worden gebracht en de verzekeraar moet worden geïnformeerd over de gewijzigde status van het object. Om brand of inbraak vroegtijdig te detecteren en effectief te kunnen reageren, dienen afdoende maatregelen te worden uitgevoerd. Voorbeelden zijn het plaatsen van tijdelijk hekwerk met overklimdetectie en cameratoezicht en koppeling met een alarm- of servicecentrale, het aanbrengen van extra buitenverlichting of het continueren van periodieke controlerondes door beveiligers. Als het bestaande inbraaksignaleringsssysteem geactiveerd blijft, dient het formeel te worden overgedragen aan de nieuwe beheerder en zal het mogelijk moeten worden aangepast als bijvoorbeeld de indeling van het gebouw verandert waardoor bijvoorbeeld ruimtes met een grotere oppervlakte ontstaan en PIR-detectoren moeten worden verplaatst.
Schoonmaak
Waardevolle apparatuur zoals computers en servers en meubilair zullen ruim voor de sluiting van het pand zijn verhuisd naar de nieuwe vestiging van het bedrijf. Toch blijven er vaak voldoende voorwerpen achter die voor criminelen interessant kunnen zijn. Als een pand langere tijd leeg blijft maar niet is genomineerd voor sloop, is het aan te raden al het achtergelaten overbodige meubilair zoals gammele boekenkasten of versleten bureaustoelen te verwijderen. Het overgebleven afval dient te worden opgeruimd. Hoewel het pand niet meer dagelijks of wekelijks zal worden schoongemaakt, is periodieke reiniging geen overbodige luxe. De vloerbedekking en tussenwanden die geen deel uitmaken van de bouwkundige constructie kunnen worden verwijderd. De kans dat een eventuele nieuwe eigenaar die jaren later wil hergebruiken is doorgaans klein. Bedrijfslogo’s zouden van de voordeur of gevel moeten worden gehaald en de brievenbus afgesloten om te voorkomen dat ongeadresseerde reclamefolders blijven toestromen en zich zichtbaar ophopen.
Brandstichting
Graffiti en zichtbare verloedering van een gebouw verhogen de kans op meer van zulke ellende. Brandstichting geschiedt meestal volgens een patroon waarbij wordt gestart met kleine brandjes. Als regelmatige inspecties uitblijven en de aangerichte (geringe) schade niet wordt hersteld, zal het leegstaande gebouw al snel door meer ‘artiesten’ worden bezocht en neemt ook de mogelijkheid toe te maken te krijgen met grotere branden die het volledige gebouw kunnen verwoesten. Om uitbreiding van brand te voorkomen, dienen daarom zoveel mogelijk brandbare materialen te worden verwijderd.
De brandweer kampt in leegstaande gebouwen vaak met problemen die zich niet voordoen in kantoren of fabrieken die operationeel zijn. Zo ontbreken bijvoorbeeld leuningen in trappenhuizen, zijn gangen geblokkeerd door afval, is elektrische bedrading niet geïsoleerd of zitten er gaten in de vloeren door verwijderde voorwerpen. Als de brandweer de situatie te onveilig acht in een leegstaand gebouw, kan zij overwegen de brand alleen van buiten af te bestrijden, te meer daar er wordt verondersteld dat er geen mensen in het pand aanwezig zijn. Voor de eigenaar betekent dit wel dat de aangerichte schade na afloop beduidend groter kan uitvallen. Belangrijke informatie voor de brandweer is onder meer de status van aanwezige (afgekoppelde) blussystemen en de (gewijzigde) toevoer van bluswater, het verkrijgen van toegang tot het gebouw als dat bijvoorbeeld is voorzien van extra hekwerk en een actueel overzicht van de sleutelhouders. Indien een gebouw is voorzien van automatische branddetectie en -blussing of sprinklers, zou met brandweer en verzekeringsmaatschappij moeten worden besproken of deze wel of niet in gebruik moeten blijven. Een afweging daarbij kan zijn de kans op onterechte alarmen en hoe deze zijn te voorkomen.
Tijdelijke bewoning
De laatste jaren is tijdelijke bewoning van leegstaande kantoorgebouwen sterk in opkomst, met name in de grotere steden. Het idee is dat hiermee betaalbare woonruimte wordt geboden aan bepaalde doelgroepen zoals studenten, die niet per se op zoek zijn naar een woning voor langere tijd. De tijdelijke bewoners hebben bovendien niet veel noten op hun zang en nemen genoegen met bepaalde gebreken aan het gebouw. Doordat de panden zijn bewoond, worden krakers geweerd en is er altijd iemand aanwezig om inbraak of brand te melden. Door tijdelijke bewoning levert afgeschreven vastgoed inkomsten op, maar er is wel toestemming nodig aangezien de tijdelijke woonfunctie niet overeenkomstig is het met het geldende bestemmingsplan en deze per definitie niet permanent kan zijn tenzij het pand volledig als woonruimte wordt verbouwd en ook het bestemmingsplan overeenkomstig wordt aangepast. Ook de verzekeringsmaatschappij dient te worden geïnformeerd over het tijdelijke gebruik van het pand als woonruimte, aangezien een dergelijke onaangekondigde wijziging kan leiden tot het afwijzen van claims.
Beveiligers
De verhuurder dient daarnaast zijn verantwoordelijkheden te nemen. Naast het leveren van elektriciteit, water en werkend sanitair, dient de veiligheid van de tijdelijke bewoners te worden geborgd. Een eenzame bewoner in een leegstaand kantoorpand op een verlaten bedrijventerrein kan ’s nachts worden overvallen door een brand en zal niet snel kunnen rekenen op hulp. Vroegtijdige detectie van brand en inbraak is dan van groot belang, evenals doormelding naar een particuliere alarmcentrale en de beschikbaarheid van draagbare brandblusmiddelen. Vaak zorgen organisaties die leegstaand vastgoed tijdelijk verhuren zelf voor beveiligers die de objecten regelmatig bezoeken om een oogje in het zeil te houden. Zij kunnen tijdens inspectierondes controleren of de tijdelijke bewoners de veiligheid niet zelf in het geding brengen door bijvoorbeeld vluchtdeuren onbedoeld te blokkeren met meubilair of opgeslagen boodschappen of met draagbare kachels voor brandgevaarlijke situaties zorgen.
Maar tijdelijk bewoond of niet, regelmatige controles van leegstaande gebouwen zijn onmisbaar. Hierbij dient gelet te worden op onder meer de staat van het aanwezige hang- en sluitwerk, deuren en ramen en de verlichting. Sporen die wijzen op ongewenste aanwezigheid van mensen of dieren dienen te worden gerapporteerd en opgevolgd door bijvoorbeeld geopende deuren en ramen te sluiten of vergrendelen en zichtbare schade of afval op te ruimen. Aanwezige brand- en inbraakdetectoren moeten regelmatig worden getest. Als een pand langdurig leeg blijft staan en er ook voor de toekomst geen nieuwe eigenaar lijkt te vinden, is sloop allicht de beste optie. Ook een leegstaand gebouw vergt immers onderhoud en bewaking en vormt een potentieel financieel risico voor de toekomst. Dan levert verkoop van de grond waarschijnlijk meer op dan tijdelijke verhuur als woonruimte, opslagruimte of parkeerplaats.
BEVEILIGING editie juli-augustus 2018